Com o crescimento constante do número dos aluguéis de imóveis, fez-se necessário o estabelecimento de algumas precauções.
Ao alugar um imóvel, além de proporcionar um lar para alguém, há também o objetivo de impulsionar o mercado imobiliário. Os aluguéis servem como referência para a valorização dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Assim, um contrato de aluguel residencial bem estruturado oferece segurança jurídica para ambas as partes envolvidas (locador e locatário), reduzindo a necessidade de disputas judiciais.
Com isso em mente, apresento-lhes três dicas importantes sobre contratos de aluguel residencial, que garantirão um contrato seguro e organizado. São elas:
Dica n.º 1 - Uso das Garantias Locatícias
As garantias locatícias proporcionam equilíbrio à relação contratual entre o locador e o locatário. Por meio delas, o locador disponibiliza seu imóvel ao locatário, enquanto este, por sua vez, oferece uma "garantia".
Existem quatro tipos de garantias locatícias: caução (depósito antecipado), fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos (falaremos sobre essas modalidades em outro artigo). É importante ressaltar que o locador deve exigir apenas uma garantia, sob pena de cometer um crime, uma vez que é vedada a exigência de múltiplas garantias
2 - Prazo de Locação
O prazo de locação é outro assunto que gera muita confusão e preocupação. Para entendermos melhor, vamos esclarecer um mito: a lei não determina um prazo específico para locações residenciais, conforme o Artigo 3º da Lei de Inquilinato - Lei 8.245/91.
No que diz respeito ao prazo, temos duas condições: o primeiro é um prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses (Artigo 46 da Lei de Inquilinato); o segundo é um prazo inferior a trinta dias (Artigo 47 da Lei de Inquilinato). A diferença entre essas duas condições está nas regras de renovação do contrato. No primeiro caso, o contrato termina ao final do prazo, mesmo sem notificação, e a renovação automática ocorre se o locatário permanecer no imóvel por mais 30 dias. No entanto, o locador pode solicitar a retomada a qualquer momento. Já na segunda opção, a renovação ocorre automaticamente ao fim do prazo estipulado, mas a retomada do imóvel deve obedecer a certas regras (por acordo mútuo, devido à prática de infração legal ou contratual, à falta de pagamento do aluguel e outros encargos ou para realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público), o que traz um prejuízo maior ao locador e uma proteção ao locatário.
3 - Benfeitorias no Imóvel
O tema das benfeitorias sempre gera polêmica, mas para compreender o que diz a Lei de Inquilinato, precisamos entender os tipos de benfeitorias que ela aborda: benfeitorias necessárias, benfeitorias úteis e benfeitorias voluptuárias (explicaremos cada uma delas em outro artigo).
Essas benfeitorias podem ou não ser indenizáveis se realizadas pelo locatário, mesmo sem autorização expressa do locador, a menos que a proibição esteja explícita. Portanto, o contrato deve ser redigido com cuidado, levando em consideração essa condição, uma vez que tal cobrança pode resultar em um litígio judicial ou até mesmo permitir que o locatário retenha (leve consigo) a benfeitoria realizada sem a devida indenização.
Conclusão
É importante ressaltar que essas três dicas essenciais sobre contratos de aluguel residencial não eliminam a necessidade de contratar um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar seus contratos, uma vez que esse profissional saberá adequá-los às normas vigentes.
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